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溢價超20%學(xué)區(qū)房價格高溫不減
從市場情況來看，北京學(xué)區(qū)房市場“高溫”也已成常態(tài)。從二手房機構(gòu)網(wǎng)站發(fā)布的房屋價格來看，西城、海淀等區(qū)二手學(xué)區(qū)房溢價率居高不下。記者粗略統(tǒng)計，在單價15萬元每平方米以上的房源均被下架后，絕大部分學(xué)區(qū)房價格在7萬元到12萬元之間，相較于同區(qū)域的非學(xué)區(qū)房溢價20%左右。
近日，記者來到“京城名校”北京實驗二小的劃片區(qū)域——西城區(qū)文昌胡同，幾個月前，單價超過45萬元的天價學(xué)區(qū)房就出自這里。雖然單價超高、總價較低的“胡同學(xué)區(qū)房”已經(jīng)在中介機構(gòu)網(wǎng)站上不予委賣，但胡同里仍可以看到“全款急購學(xué)區(qū)房，小院或胡同也行”的貼示。
一位關(guān)注實驗二小學(xué)區(qū)房許久的家長盧先生告訴記者，從去年“330”新政出臺開始，北京的學(xué)區(qū)房隨樓市一同進入普漲階段，優(yōu)質(zhì)房源持續(xù)消耗到 2015年10月左右。“這之后我感覺學(xué)區(qū)房開始不理性瘋長了，今年春節(jié)后我關(guān)注的房子幾乎都是每平方米跳漲1萬元以上，年初的看中的一套房子沒出手，現(xiàn)在漲了快80萬。”
記者梳理發(fā)現(xiàn)，西城區(qū)的實驗二小和宏廟小學(xué)無論從主力樓盤均價還是均價漲幅來說都排在北京“牛小”和直升校的第一梯隊。以宏廟小學(xué)為例，其直升中學(xué)為名校實驗中學(xué)，機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示宏廟小學(xué)所屬學(xué)區(qū)金融街學(xué)區(qū)中大部分房源單價現(xiàn)都已在13萬元以上，而去年11月時為11萬元左右。
在上海，由于受到近期出臺的“滬九條”調(diào)控新政影響，學(xué)區(qū)房市場雖然未現(xiàn)往年盛況，成交量較往年同期下降3-6成，但成交均價并未出現(xiàn)實質(zhì)性調(diào)整。位于徐匯區(qū)的某學(xué)區(qū)，次新房掛牌價格超過10萬元/平方米，一些上世紀(jì)90年代初的“老破小”報價也超過9萬元/平方米。
在部分教育資源相對稀缺的二線城市，學(xué)區(qū)房價格上漲態(tài)勢更為明顯。“近期打算買套學(xué)區(qū)房，但看好的幾套房子最后都‘黃’了。有的要求漲價，有的突然決定不賣了，臨時變卦的情況太多。”濟南市民羅先生說，他近期看了一套濟南歷下區(qū)140多平方米的住宅，房主報價220萬元，結(jié)果準(zhǔn)備簽約時，房主臨時要求漲價18萬元。
據(jù)記者調(diào)查，濟南部分地段的熱門學(xué)區(qū)房價格已明顯高出全市房價平均水平。例如，在濟南山大路一處屬于學(xué)區(qū)房的新樓盤，其銷售價格最高達到2.6 萬元;二手學(xué)區(qū)房價格同樣較高，濟南歷下區(qū)燕山小學(xué)附近一套約40平米的二手房，成交價已達到100萬元，均價約2.5萬元/平方米。而據(jù)市場機構(gòu)統(tǒng)計，濟南5月份全市商品房成交平均價格僅為每平方米8700余元，不足這些學(xué)區(qū)房的二分之一。
“一條路之隔，130平左右的房子，學(xué)區(qū)好的能賣到260多萬元，學(xué)區(qū)差的就只能賣到200萬元，相差六七十萬元。”一位在濟南歷下區(qū)長期從事二手房交易的中介說。
僅京滬實行學(xué)區(qū)房新政名校仍奇貨可居
記者在北京和上海等一線城市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前“多校劃片”均未施行，但部分城區(qū)已經(jīng)開始實行“五年一戶”或“六年一戶”限令。所謂“五年一戶”，就是每戶地址五年內(nèi)只享有一次同校對口入學(xué)機會。即一個門牌號一居住戶，五年內(nèi)只接受一個學(xué)生(雙胞胎和單獨二孩例外)。那些提前買學(xué)區(qū)房掛戶，等孩子一入學(xué)再轉(zhuǎn)手一賣，一處住宅五年內(nèi)可能會經(jīng)歷幾個孩子入學(xué)的情況將不會再出現(xiàn)。
北京市東城、西城、海淀、朝陽等區(qū)在今年初發(fā)布了2016年義務(wù)教育階段入學(xué)政策。記者梳理發(fā)現(xiàn)，擁有大量優(yōu)質(zhì)教育資源的西城區(qū)入學(xué)政策有所收緊，西城嚴(yán)格規(guī)定了小學(xué)入學(xué)條件，與去年相比，可以入學(xué)的人群減少了一類“在西城租住私房”。同時，明確規(guī)定在西城區(qū)每個購房地址6年內(nèi)只能協(xié)調(diào)購房人直系子女入學(xué)一次。
根據(jù)上海市的新政，學(xué)區(qū)房“五年一戶”限令的實施區(qū)縣范圍在2016年進一步擴大到7個，根據(jù)上海市教委的規(guī)劃，全市其他區(qū)縣將逐步加入，最終做到全市覆蓋。此外，上海還采用集團化辦學(xué)方法擴大優(yōu)質(zhì)教育資源覆蓋面。從2015學(xué)年起，上海16個區(qū)縣將全面試行學(xué)區(qū)化集團化辦學(xué)。
但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，學(xué)區(qū)房新政并未改變對口名校“奇貨可居”的局面。所謂的“學(xué)區(qū)房”仍是住宅市場中最特殊的“衍生品”。在一些學(xué)區(qū)房和教育升學(xué)論壇上，關(guān)于北京小學(xué)劃片信息的帖子每天都有大量更新，家長在其中及時分享學(xué)校劃片變化的信息。記者注意到，一些知名小學(xué)僅僅因為對應(yīng)片區(qū)改變，就能很大程度帶動新納入劃片的小區(qū)二手房價格。以月壇附近的北京市重點小學(xué)育民小學(xué)為例，在將“普校”青龍橋小學(xué)合并后，對應(yīng)片區(qū)擴大，多個原本不屬于片區(qū)內(nèi)的小區(qū)二手房均價都有所增長。
記者發(fā)現(xiàn)，除了北京和上海，全國其他城市幾乎“無視”教育部新政。在熱點二線城市青島，教育資源集中、學(xué)區(qū)房高燒難退的市南區(qū)西部，并未采取任何措施平抑房價。青島市傳統(tǒng)名校江蘇路小學(xué)和大學(xué)路小學(xué)的二手房交易均價從一年前的2.2萬元每平方米，漲至半年前的2.5萬元每平方米，近日已飆升至3 萬余元每平方米。多家中介更是向記者表示，“完全不了解‘多校劃片’‘五年一戶’等說法。”濟南則一直堅持100%公辦小學(xué)劃片免試就近入學(xué)。對于房屋幾年內(nèi)沒有入學(xué)記錄的要求，濟南目前也沒有明確統(tǒng)一的政策規(guī)定，有的區(qū)僅僅要求“長期居住”，但并沒有具體年限規(guī)定。
克而瑞研究中心研究員楊科偉認(rèn)為，從上海的情況來看，公認(rèn)的小學(xué)就這么幾家，而且上海各區(qū)在推行“5年內(nèi)同一戶籍地址只享有一次同校對口入學(xué)”，所以買房的緊迫感有增無減。因此，學(xué)區(qū)房的熱還將延續(xù)，只不過在隨著一些嚴(yán)格的入學(xué)政策加入，極端的高價房現(xiàn)象將有所抑制。
學(xué)區(qū)房熱消弭亟待優(yōu)質(zhì)教育資源總量增加
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，入學(xué)方式不改，學(xué)區(qū)房難降溫。當(dāng)房子本身賦予另外一種功能時，價格將持續(xù)有別于其他房子。
中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦表示，學(xué)區(qū)房常年以來是樓市中的熱點，由于教育資源不均衡，市場供需矛盾很難調(diào)和，反映到市場就是學(xué)區(qū)房的價格非理性的快速上漲。“學(xué)區(qū)房之所以有溢價主要是可以入重點學(xué)校。一旦房子可以對口多個學(xué)校，不能保證一定劃入重點學(xué)校，這部分溢價就會降低，學(xué)區(qū)房的熱也會降溫。”
記者在北京和上海調(diào)查發(fā)現(xiàn)，之前傳聞的“多校劃片”并沒有降低學(xué)區(qū)房的房價預(yù)期，反而令部分家長感到“慶幸”，“學(xué)區(qū)房總算是沒有白買，這個寶還是押對了。”
采訪中記者發(fā)現(xiàn)，不少家長表示把購買學(xué)區(qū)房作為回報較大的投資渠道，而且很多孩子還沒有出生的家長也已經(jīng)盤算著購買學(xué)區(qū)房“占坑”。“反正也要給孩子‘出血’上學(xué)，干脆先選個差不多的好小學(xué)，以后事情再說。”家住朝陽區(qū)西壩河的劉女士說，“本身京籍競爭已經(jīng)很激烈，現(xiàn)在又有那么多優(yōu)秀的非京籍人才子女進來，不早決定是自尋煩惱。”
華東師范大學(xué)基礎(chǔ)教育與終身教育處處長趙健認(rèn)為，學(xué)區(qū)化集團化辦學(xué)能做到的只是讓學(xué)校盡可能均衡，但對學(xué)校之外的教育影響有限，因為這是跟城市化進程、跟學(xué)校所在社區(qū)所擁有的經(jīng)濟資本、文化資本和教育資本的總體狀況、跟不同學(xué)校所輻射的具體人群的人口特征相關(guān)。學(xué)區(qū)房是一個自然的市場現(xiàn)象，政府能將其控制在一定程度，但要完全消除非常難。
上海市教委副主任賈煒認(rèn)為，學(xué)區(qū)房是一個復(fù)雜的社會現(xiàn)象，既有教育系統(tǒng)外的原因，也有教育系統(tǒng)自身的因素。辦好每一所學(xué)校，縮小學(xué)校間內(nèi)涵發(fā)展差距，是緩解擇校熱的重要途徑。
專家建議，政府要持續(xù)加大財政投入，國土、規(guī)劃部門也要批出土地，提早謀劃建設(shè)足夠的教育配套設(shè)施，盡快提升教育質(zhì)量，否則上不了學(xué)、上不了好學(xué)校的家長還是會擇校，加劇難題。在方式方法上，今后政府需建立多部門協(xié)同的大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，在土地出讓、規(guī)劃報建等關(guān)鍵節(jié)點，根據(jù)規(guī)劃入住人數(shù)、人口生育峰值預(yù)測、每年多次摸查戶籍人口等方法，進行教育資源長遠、合理的規(guī)劃。同時，政府應(yīng)該通過抱團發(fā)展的方式實現(xiàn)教育資源的優(yōu)質(zhì)均衡，讓適齡兒童更好地就近進入家門口學(xué)校學(xué)習(xí)。
