北京從嚴(yán)規(guī)范長(zhǎng)租公寓分散包租預(yù)收租金不能超過3個(gè)月

　　□ 法治日?qǐng)?bào)全媒體記者 王斌

　　近日，北京市住建委、市場(chǎng)監(jiān)管局、金融局、網(wǎng)信辦、北京銀保監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，從限制資金池、強(qiáng)化開業(yè)信息報(bào)送、加強(qiáng)租賃合同管理、細(xì)化裝修規(guī)定、建立租賃糾紛調(diào)解機(jī)制、強(qiáng)化聯(lián)合監(jiān)管等方面，全面強(qiáng)化對(duì)分散式長(zhǎng)租公寓企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)管，防范住房租賃行業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)百姓住房租賃消費(fèi)合法權(quán)益。限制企業(yè)“資金池”是《通知》的核心內(nèi)容。限制住房租賃企業(yè)預(yù)收租金數(shù)額，《通知》明確規(guī)定向租客預(yù)收的租金數(shù)額不能超過3個(gè)月，同時(shí)收租客租金和支付給房主租金的周期必須匹配，明確禁止“長(zhǎng)收短付”經(jīng)營(yíng)模式。嚴(yán)格控制“租金貸”撥付對(duì)象，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、小額貸款公司等機(jī)構(gòu)不能將租客申請(qǐng)的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。

　　《通知》還提出北京要建立押金托管制度，要求企業(yè)收取的押金數(shù)額不得超過1個(gè)月租金，收取押金后，必須通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)建立的專用賬戶托管，企業(yè)不能擅自動(dòng)用和挪用。

　　北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池認(rèn)為，部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)通過“租金貸”“長(zhǎng)收短付”等方式形成的“資金池”是導(dǎo)致當(dāng)前企業(yè)爆雷的“罪魁禍?zhǔn)?rdquo;。在租客端被過度金融化的情況下，一旦市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng)或企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不善，極易發(fā)生資金鏈斷裂的情況，從而導(dǎo)致房主房客兩端受損?！锻ㄖ诽岢隽艘幌盗嗅槍?duì)性很強(qiáng)的監(jiān)管措施，將有效促進(jìn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，保護(hù)租賃各方當(dāng)事人、特別是承租人的合法權(quán)益。

　　《通知》還開出五個(gè)“藥方”規(guī)范市場(chǎng)秩序、化解租賃糾紛：一是加強(qiáng)租賃合同管理;二是進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)收房合同(租賃企業(yè)與房主簽訂的合同)和出房合同(住房租賃企業(yè)與租客簽訂的合同)都要在簽訂后3日內(nèi)備案;三是細(xì)化了裝修方面的規(guī)定;四是明確押金退還的期限和流程;五是北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)將建立住房租賃糾紛調(diào)解機(jī)制。

　　北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李文杰認(rèn)為，住房租賃是老百姓，特別是中低收入群體最基本的安居方式，關(guān)系社會(huì)安定和諧，是年輕人安身立命的根基和安居樂業(yè)的希望。安居才能樂業(yè)，“租住穩(wěn)”才能“社會(huì)安”。住房租賃領(lǐng)域矛盾糾紛多發(fā)、調(diào)處解決不暢也一直是困擾廣大房主租客的一個(gè)難題。北京住房租賃行業(yè)經(jīng)歷了一個(gè)過熱發(fā)展階段，特別是經(jīng)過近兩年的租賃企業(yè)爆雷的洗禮后，政府部門開出藥方對(duì)癥下藥，對(duì)北京住房租賃行業(yè)和租賃市場(chǎng)未來的發(fā)展具有重要意義。協(xié)會(huì)作為行業(yè)自律組織，高度關(guān)注住房租賃市場(chǎng)秩序規(guī)范和租賃糾紛化解的問題，并將繼續(xù)在促進(jìn)行業(yè)自律經(jīng)營(yíng)方面發(fā)揮積極作用。

　　培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)政策主基調(diào)不變。《通知》明確北京將繼續(xù)支持專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)持有房屋并依法出租，符合條件的住房租賃企業(yè)可以按規(guī)定享受稅收、金融等優(yōu)惠政策。

　　北京大學(xué)教授樓建波說，近些年，住房租賃行業(yè)在政策東風(fēng)與市場(chǎng)需求的雙重驅(qū)動(dòng)下，經(jīng)歷了一個(gè)非?？焖俚陌l(fā)展過程，在這個(gè)過程中市場(chǎng)也暴露出不少新情況、新問題。此次北京出臺(tái)的新規(guī)是在行業(yè)經(jīng)歷快速發(fā)展、企業(yè)探索試錯(cuò)、市場(chǎng)波動(dòng)以及總結(jié)經(jīng)驗(yàn)做法后，提出了一系列非常具有針對(duì)性的監(jiān)管措施，可以說為長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展指明方向、為住房租賃企業(yè)今后的經(jīng)營(yíng)行為劃出了邊界，這也與前不久中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”的要求高度契合。新規(guī)突出長(zhǎng)租公寓發(fā)展要合法、規(guī)范、專業(yè)，決不能理解為把長(zhǎng)租公寓“一棒子打死”，住房租賃企業(yè)是加大租賃住房供應(yīng)，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的重要組成部分，所以北京還是堅(jiān)決支持專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)持有房屋并依法出租，一系列稅收、金融等優(yōu)惠政策大禮包，正在趕來的路上。