在現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)當(dāng)中，房地產(chǎn)的因素沒有得到應(yīng)有的體現(xiàn)。如果在城鎮(zhèn)化過程中把房地產(chǎn)作為先行發(fā)展指數(shù)，也許會(huì)有助于維持更平和的心態(tài)。

　　一線城市群目前正成為中國(guó)中高收入人群的追逐之地，而某些三、四線城市群人口流失，經(jīng)濟(jì)低迷，房?jī)r(jià)回落。人口流動(dòng)和城鎮(zhèn)化過程形成了新的特大城市群，而根據(jù)流入地區(qū)特點(diǎn)的不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況截然不同。

　　人口主要流入東部地區(qū)。根據(jù)今年10月27日《觀察者網(wǎng)》發(fā)表的《“逃離北上廣”成傳說：上海5年流入500余萬(wàn)人口》的文章，上海2009年常住人口1921萬(wàn)，2014年底為2425萬(wàn)。排名第二的是北京，5年流入人口396萬(wàn)，第三位是天津，5年流入人口288萬(wàn)，廣州、東莞、深圳位列四、五、六位，流入人口分別為275萬(wàn)、199萬(wàn)、186萬(wàn)?？紤]到許多常住半年以上的人口并不登記，流入人口比官方統(tǒng)計(jì)的應(yīng)該還要多。

　　35個(gè)城市中，人口流入超過100萬(wàn)的有13個(gè)，京津冀、珠三角、長(zhǎng)三角三大都市圈占了8個(gè)。這與房地產(chǎn)價(jià)格企穩(wěn)的地域分布基本吻合。2014年GDP顯示經(jīng)濟(jì)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)從一線城市到核心城市逐步復(fù)蘇，而非全面復(fù)蘇。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的11月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，與去年同月相比，房?jī)r(jià)上漲的城市有21個(gè)，深圳同比增速居首位，上海、北京、廣州緊隨其后。前十名還包括南京、廈門、杭州、武漢、寧波、鄭州，囊括主要二線核心城市。同比下降的城市達(dá)到49個(gè)，跌幅前十名全部為三、四線城市，其中跌幅最大的三個(gè)城市為湛江、錦州和丹東，分別為5.6%、5.3%和5.0%。

　　在城鎮(zhèn)化過程中會(huì)出現(xiàn)特大型城市群。中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任楊偉民近日介紹，在“十三五”期間，我國(guó)將加速發(fā)展一批中心城市，承擔(dān)全國(guó)性的功能，形成經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)節(jié)點(diǎn)。珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀發(fā)展空間趨于飽和，新的中心城市重點(diǎn)將在東北、中原、成渝等幾大城市群培育和發(fā)展，再造若干個(gè)珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀，形成經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新節(jié)點(diǎn)。

　　北京、上海周邊有區(qū)域性核心城市天津、蘇州等，還有更多的衛(wèi)星城通過軌道交通連接為一體，已有百萬(wàn)人口聚集在燕郊、昆山等地。大流轉(zhuǎn)中的人口首選資源聚集之地，而后是衛(wèi)星城，再然后是當(dāng)?shù)氐暮诵某鞘?，最后才是其他地區(qū)。從目前中國(guó)的發(fā)展態(tài)勢(shì)看，所謂的逃離北上廣，絕大部分是嘴上說說而已。

　　所有城市的房地產(chǎn)限制措施都有可能取消。12月18日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議表示，將努力化解過剩產(chǎn)能和房地產(chǎn)庫(kù)存，推動(dòng)地產(chǎn)商整合，鼓勵(lì)改變營(yíng)銷策略。同時(shí)，將鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商降低房?jī)r(jià)以去庫(kù)存，并表示過時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)限制措施應(yīng)予以撤銷，將幫助農(nóng)村居民在城市定居置業(yè)。保守估計(jì)，除特大城市，以后的樓市限制措施將全部取消。

　　無(wú)論怎么就地安置居民、各城市均衡發(fā)展，但市場(chǎng)化的規(guī)律不會(huì)變，機(jī)會(huì)和資源在哪里，人口就會(huì)集中在哪里，尤其是具備消費(fèi)能力的群體就會(huì)聚集在哪里。

　　一些人口流入的大城市，房地產(chǎn)依然保持平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。這或者因?yàn)楦呦M(fèi)、有購(gòu)買能力的人群進(jìn)入不足，或與房地產(chǎn)庫(kù)存較大相關(guān)。另一些城市則是由于區(qū)域整體流出。如長(zhǎng)春有16萬(wàn)人流入，但整個(gè)東北地區(qū)是人口流出地，長(zhǎng)春的人口流入不是全國(guó)范圍內(nèi)的流動(dòng)，而是周邊人口流入到當(dāng)?shù)卮蟪鞘械倪^程，這不足以消化龐大的庫(kù)存。

　　中國(guó)的城市群正在孵化，優(yōu)質(zhì)的城市群吸收人口以及更多的公共資源，普通城市或可能成為區(qū)域中心，中小城市正在被吸納，這是大重組、大分化的過程。